▲包租公律師蔡志雄。(圖/蔡志雄提供)


財經中心/台北報導

台北市房價居高不下,不少民眾早已放棄買房,不過,有「包租公律師」之稱的蔡志雄列出10點說明,未來10年將是買房子改變人生的機會,他更提醒大家,除了房價漲跌之外,關鍵還要存錢、想辦法增加收入,「房子不會天上掉下來,只能靠自己雙手拼出來。」

蔡志雄日前於臉書發文,指出「未來10年是買房子改變人生的機會」引起不少民眾熱烈反應,內容指出,過去買不到房子是因為錢追不上房價,「房價漲太高,存的錢太少。」但隨著近期房價一路探底,進場買房的意願增加,他試問,「真的要一輩子租房子嗎?想清楚。想買房子,欠的不就是一個機會嗎?現在機會來了。」

談到房價議題,蔡志雄則說,「現在房價不就在跌嗎?」他指出,雖然現在還不是房價低點,且預測房價仍有一至一成五的跌幅,但是長期來看,未來房價整理的時間將近10年,「想想十年後你幾歲,還要等起漲點嗎?」

「現在買可以,一、二年後更低買也可以,之後倒是不急,買在長期的整理期也可以。」蔡志雄說,永遠要你明年再買更便宜的人,現在看好像都對,但十年後起漲還這樣說,就會看出不對,但不對也來不及了。

因此,若想買到房子,別無他法,就是要等待房價低的時機,同時也要存錢。蔡志雄提醒,「既然要買,存錢是早晚的事,不存錢,一坪跌到10萬也買不起。」









無擔保放款

『無擔保放款』則是以借款人或保證人的信用作保證,不另提供擔保品融資,一般也通稱為信用放款,一旦借款人無力清償債務時,若無任何債權保障,銀行常會向借款人要求提高放款利率,或是透過加收保險金的方式投保信用保險,而將這些風險轉嫁予保險公司。

貸款經紀

掌握市場各間銀行的貸款商品與利率,能夠提供各家銀行資訊協助客戶有效申請貸款或整合負債。

資本狀況

銀行在對企業貸款審核時,是依照申貸公司的財務健全狀況作為評估標準,如企業的現金流量、還款能力、負債比率...等。

違約金

信用卡持卡人若未在帳單截止日前繳交最低的應繳金額,則發卡銀行會在下期帳單收取一定比例的違約金額,為避免對持卡人負擔過重,金管會已要求信用卡發卡機構,自民國99年10月21日起考量平衡原則,採固定金額計收,最高連續收取期數不得超過三期,並於100年1月4日達成共識,將於100年3月底前完成調整措施。

對保

辦理貸款,借款人、保證人攜帶身分證到銀行簽借據或本票的動作,我們稱「對保」。銀行在借據或本票上也須蓋章負責核對是借款人、保證人本人無誤。

滯納金

貸款超過7天以上未繳款,銀行就會將該筆帳款列為延滯金額,借款人就必須依契約規定繳納「滯納金」。

總費用年百分率

貸款利率只能反應利息成本,而貸款除了所有應付的費用、利息之外還包含了帳戶管理費、開辦費等費用,即是以借款的本金做為基礎,將利息以外的費用使用內部報酬法計算出約當利率,將借款利率加上即為「總費用年百分率」,可以反應實際貸款成本,通常總費用年百分率會高於貸款利率。此種好處在於所有的銀行皆在同一標準之下,可直接比價與了解實際負擔的利費率。

簡易貸款

在欠缺資金時,自己身邊周遭屬於自己的資產,皆可以先貸款使用,例如:股票、定存、保單等等,這些是在急需用錢時,皆可週轉的項目。

1.個別協商諮詢 針對與個別金融機構協商,以降低月付金、利率或延長還款期限,提供相關細節的諮詢服務。

2.前置協商諮詢 針對因消費借貸、自用住宅借款、信用卡或現金卡契約,向銀行借貸而無力償還者,依據債清條例向最大債權銀行申請協商者,提供相關細節的諮詢服務。

3.更生諮詢 針對擬向法院提出更生申請者,提供相關細節的諮詢服務。

4.二次協商 針對「九十五年度銀行公會債務協商」及「消費者債清條例前置協商」已毀諾但仍有還款能力及意願之債務人,提供「個別協商一致性方案」相關細節的諮詢服務,協助擬定合適的還款方案。

銀行貸款服務:

1.信用貸款 提供貸款諮詢服務,整合各家銀行貸款方案,依客戶本身條件建議優惠的利率及還款方式。

2.整合負債 將多筆貸款、卡債整合為一家銀行貸款,以本息均攤方式加速還款,達到降低利息、負債單純化的目標。

3.房屋貸款 提供房屋轉貸、增貸、二胎的專業分析與規劃,以客戶本身條件提供極有利的房貸諮詢服務。

4.企業貸款 公司設立滿一年可申請辦理;中小企業各類信保基金、押標金、周轉金;大型工程合約貸款、國內外信用狀額度;應收帳款、客票、機器設備、存貨、LC融資,一通電話專人服務。

5.汽車貸款 原車融資、汽車轉貸,條件簡單方便辦理,最快審核過後一天就撥款!各式車種諮詢、免費估價!

因為每個人的財務條件皆不同,主要影響因素有:

01. 薪資

02. 年資

03. 信用狀況

04. 有無勞保

05. 負債狀況

06. 有無擔保品

07. 有無保人

08. 職業別(公司規模/穩定性/安全性)

09. 照會流程

10. 各金融機構內部徵審準則

11. 其他

銀行會依照貸款人的風險高低來決定你的額度及利率,但每家銀行選擇判定財務條件的項目不同,因此還是要找了解各家銀行貸款商品的專家,根據每位消費者的財務狀況,提供量身的服務建議。

觀念一:為增加價值而負債

確認為何負債,這是非常重要的。例如:投資在自己的學習上,讓自己增值或是購買增值性商品:如房子、土地,借貸是有必要的。但花費在日常生活的消耗品,例如吃大餐、買件名牌衣服、出國渡假等,就沒那麼必要,寧可克制消費慾望,也不要借錢來做奢華的消費。

觀念二:負債金額要在有能力還款的範圍內

許多人在借錢後,完全沒有考慮到還款能力,之後發現即使不吃不喝,薪水也都不夠還債。然而,貸款若是遲繳,通常銀行會加罰滯納金,一般是利息的10%,有的則為未償金額的2%,加上信用卡、現金卡利率18%或以上,小額信貸前六個月3%至4%,第六個月起會提升至10%以上,利滾利的結果就會像滾雪球般,讓負債更多、負擔更重,更是無法處理,到時不僅會被殘忍的催繳,還會留下信用不良的記錄。以後若想再申請其他貸款,便會碰壁,或是被核定更高貸款利率,得不償失。

那到底要如何評估自己的還款能力呢?一般而言,還款能力大約是月薪的25%,如果月薪四萬元的話,每月可以負擔的償還金額約一萬元。

觀念三:釐清低繳款金額內幕

許多貸款商品標榜繳款金額低,那是因為前六個月只還息不還本的寬限期,或前幾個月利率較低,讓人誤以為有還款輕鬆的假象,本金沒還,利息怎可能減少?因為利息都是按未還清的本金餘額計算的,在本金沒降低的情況下,利息當然居高不下。許多債務人會以為自己很努力在還款,到最後才發現原來還的大部分都是利息,本金才還一點點,多花許多冤枉錢還不能把債務還清才是最可怕的。(強調)

觀念四:要清楚複利的可怕

千萬別小看”複利+時間”的威力,他們可是哥倆好的超級吸金機!他們結合在一起後,會讓債務無窮大,這就是複利的概念。舉例一萬元,以年複利10%每月計息計算,若完全沒有償還情況下,三年後的本利和(本金 + 所產生的利息)是13,482元,十年後,便是198,374元,增加將近20倍。

所以高利率的信用卡和現金卡,盡量不要使用循環信用,否則一開始只是欠小錢,經過時間和複利的累積,將滾出一大筆債務。所以有債務時就要,即時行動有效解決債務,才不致於付出更高的代價。













「換肝之父」斯塔茲爾(Thomas Starzl)。(圖/達志影像/美聯社,下同)

國際中心/綜合報導

美國移植先驅、尊稱為「肝臟移植之父」的斯塔茲爾(Thomas Starzl)4日在匹茲堡的家中安詳辭世,享耆壽90歲。

斯塔茲爾1926年生於愛荷華州的勒馬斯,從小志願是想要當一位牧師,但直到1947年,他最愛的母親死於乳腺癌,於是他改變了志向,選擇當一位醫生。他在1963年進行全球首次的肝臟移植手術,但患者卻因血流不止而喪命,直到1967年終於順利完成了換肝手術,讓患者多存活了400多天。

他的研究不只有活體移植,還有「異種器官移植」(Xenotransplantation)與「大體移植」,畢竟人體內的免疫系統會辨識是否為自體組織並對外來物視為「異物」,必須經過有效的配對才能確保術後不會侵害自身。研究中,他首用雙胞胎肝臟移植,在當時擴大了有血緣關係的親屬即可做捐贈的可行性,之後他也開創了「屍腎移植」的大體移植技術,即是現在的「器官捐贈」。

斯塔茲爾除了擁有富有移植手術的技術,同時也致力研究「抗排斥藥物」環孢菌素 (cyclosporin),這是用於預防器官移植時產生排斥的「免疫抑制劑」,解決器官相斥的問題,成為多位器官衰竭患者的聖手。其醫療紀錄,顯示他多次幫患者在死神手中搶回生命,不過他本人卻在1992年出版的自傳中提及,其實自己不喜歡做手術,因為在準備時都會感到害怕,每一次的進行「都像在為解脫而奮鬥」。

他更說,醫生動手術拯救了病人,但病人卻也為我們的嘗試賦予了更多意義。最後,他在1990年退休前,再度幫一位「老患者」再動刀,因為這位具家族病史的女孩瓊斯(Stormie Jones)因心臟病發病兩次,8歲時已經動過換心和肝手術,14歲這年再次求助斯塔茲爾做最後一次換肝,順利延長了9個月的生命。匹茲堡大學斯塔茲爾移植研究所(Thomas E. Starzl Transplation Institute)的臨床主任胡馬爾說,「由於他能被尊稱為移植之父,是因為貢獻偉大到難以言喻。」

▼斯塔茲爾2012年獲頒Lasker-DeBakey 臨床醫學研究獎。







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